2022-05-17 14:38:09來源:中房網
??是不是所有的房子未來都會增值?
??放在過去黃金時代,答案可能是:會。但現在就不一定了。
??過去很長一段時間里,特價房、工抵房等促銷信號密集撩撥著購房者的神經,在三道紅線政策壓力下,不少開發商為了快速回籠現金,不得不采取以價換量。市場上眼花繚亂的低價優惠,一度會讓購房者誤以為能“撿漏”到好房子。
??其實不然。尤其在房住不炒的大背景下,單純從價格因素考慮的購房邏輯已經行不通了。
??站在樓市的下一個周期,未來什么樣的房子才會擁有增長空間?
??1、坐擁不可復制的自然資源;
??2、地段優勢,由市中心向外擴散;
??3、城市級核心商業;
??4、交通優勢,地鐵上蓋、TOD。
??在昆明,滇池畔占據了絕佳的自然優勢,周邊物業價格高居不下。而樞紐曜城,除了滇池自然資源以外,其它三個增值因素全部命中。這樣的核心優勢,放眼全昆明,都實屬罕見。
??不是所有房子都“扛打”
??“扛打”,最常用于形容明星即使在沒有濾鏡護體、沒有美顏加持的情況下,仍然擁有令人驚嘆的外表。
??用同樣的思維類比樓市,所謂“扛打”的房子一定是忽略宏偉規劃大餅、忘記精修效果圖、屏蔽天花亂墜的信息噪音之后,真正回歸居住屬性和保值性的產品。
??昆明各板塊4月成交漲幅
??根據克而瑞數據,4月,在昆明主城53個板塊中,住宅成交均價環比上漲的僅有23個,占比不到5成。漲幅較大的板塊包括松華壩板塊、世博板塊等,而翠湖板塊和滇池板塊則分別以27525元/平米和24249元/平米的的住宅成交均價排名主城各板塊前列。
??湖景、山林這些象征著城市級IP的自然景觀,也印證了前文“坐擁不可復制的自然資源”的項目,確實打開了房價上升的通道,但動輒500萬的準入門檻并不是大部分購房者能接受的。
??站在一個普通購房者角度,排除高昂門檻的自然資源因素,什么樣的項目更值得關注?
??我們分析了去年年中密集推特價房源的30個樓盤,發現大部分都位于城市核心區外,周邊地鐵、商業等成熟生活配套較少,而二環內地鐵沿線項目幾乎不在降價之列。剛剛過去的5月前兩周,昆明樓市整體成交熱度向核心區域收縮的趨勢十分明顯。
??市場數據端口不斷作證,片區分化、產品分化的勢頭非常強勁。這也對購房者的置業選擇形成了借鑒意義:選擇居住價值更高和保值性更佳的項目,或許更能面對未來不可預知的市場變量。
??都說“美人在骨不在皮”,城市核心地段、高能級商業、地鐵沿線尤其TOD交通優勢,就是好房子的“骨相”。放眼昆明市場,能同時滿足這三個關鍵增值條件的項目少之又少,樞紐曜城就是其中之一。
??新周期下的置業新邏輯
??在逆勢而上的大環境下,總有破冰者脫穎而出。即使市場環境低迷,但拒絕“躺平”的樞紐曜城,在飛機場、火車站、地鐵、三大核心商圈、200+公交站臺、高速路等多平臺實力刷屏,仍吸引了高達千余批的到訪購房者,無形中注入一波強勁的市場信心。
??從樞紐曜城的硬核價值中,我們看到了昆明樓市江湖的生命力:
??1、城市中心地段,踩上城市“中優”發展線。
??在昆明十四五規劃中,“中優”將“促進老城區功能疏解、風貌提升,推動城市品質化、功能現代化、業態高端化”,圍繞“中優”規劃的發展路線不變,未來更多利好因素大概率也會疊加在這一方向上。
??循著城市發展規劃走,也是越來越多的昆明購房者的基本置業邏輯。樞紐曜城所處的城市中心地帶面積僅占全昆明的3%,卻擁有占比約45%的商業、52%的知名中小學、25%的地鐵站和72%的三甲醫院,相當于全市交通、醫療、教育、商業等近半的資源。
??高度完善的資源,直接反映在成熟的基礎配套和居住氛圍。而不論是美國社會學家“同心圓”理論,還是德國城市地理學家“中心地理論”都指出,吸納了城市資源的市中心土地價值最高,并按照均勻半徑向中心外圍遞減。
??2、商業“頭部玩家”助陣,昆明首座協信“星光時代廣場”重塑城市商業格局。
??盡管市中心房子的增值潛力遠超其他片區,但并不是所有擁有優質地段的項目都能始終占據價值高地。
??樞紐曜城規劃約11.6萬方商業中心,引入昆明首座協信商業星光系中高端時尚購物中心“星光時代廣場”,以雙核心引擎驅動,打造了一站暢享的吃喝游玩樂購空間。除此之外,還有10078平米的下沉式地鐵商業,形成了一個工作、商業、文化、教育、居住、出行等為一體的復合型全能生活圈。
??星光時代廣場效果圖
??不同于千篇一律的社區型商業,作為中國最具影響力商業地產運營商之一,協信星光商業進入昆明,將結合城市特性、人口結構、消費習慣等情況,打造昆明全新潮玩基地,形成TOD核心+主題場景商業的全新雙核驅動力。不難想象,住在樞紐曜城,主題場景沉浸式商業不僅將讓生活環境勃勃生機,也將聚集超人氣的巨大流量,成為提升物業升值的關鍵撬動點。
??3、TOD賦能,市中心+TOD迸發無限可能。
??作為昆明首個真正意義上的TOD項目,在始終向上的風口市中心板塊,擁有TOD加持,無疑能發揮最大的中心價值效應。
??一座市中心的TOD能帶來什么?對于住在這里的人們來說,最直觀的莫過于時間效率的加強,已通車的地鐵4、6號線和多達50余條的公交先爐足以輕松暢達昆明城市各個角落,而30分鐘內到達昆明長水機場和高鐵南站也意味著暢達全國各地,乃至全世界并不是件難事。
??再深入一點,樞紐曜城將住宅、商業、交通、公園都濃縮為一個有機組合,城市最精華的配套就在家門口,即使要出行,也能以最低的時間成本獲得最優解決方案。更別提在“自貿區效應”的帶動下,樞紐曜城這片城市熱土,將吸引更多具備價值投資眼光的群體關注,從而刺激產業升級、城市更新。
??如果說滇池、翠湖是昆明不可復制的自然資源,那樞紐曜城也用市中心核心區位+協信星光商業+TOD王炸加持等硬核實力,演繹出一個無可比擬的保值升值的首選稀缺優質資產。
??理性市場下的出圈奧秘
??經濟學家馬光遠曾提出三個20%的理論:未來中國只有20%的開發商會活下來、只有20%的城市房價有上漲空間、城市中只有20%的房子有投資價值。
??關乎房價上升空間的“扛打”屬性,樞紐曜城幾乎全部命中,而上客量遠超1000批,也用事實證明著,當市場回歸理性,購房者也難以削減對于好項目的熱情。
??除了區位優勢、商業助力、TOD加持,樞紐曜城一路長紅的基底,也離不開承擔品質居住體驗的項目規劃。
??無邊際泳池效果圖
??總建面60萬方的樞紐曜城規劃4棟住宅、1棟平層公寓、1棟LOFT公寓、1棟高端甲級寫字樓,星光時代廣場、五星級酒店、空中無邊際泳池、約1.6萬方空中商業帶、AGV自動導引停車系統將極大助力片區的更新重生。
??項目住宅效果圖
??兩河環繞,雙公園在側,項目內部還規劃小區公園,不僅享有絕佳的觀景視野,也能滿足對繁華生活和靜謐環境隨機切換的全部想象。
??更重要的是,樞紐曜城戶型面積區間從74至189平米,選擇范圍更大、輻射需求更廣,不論是剛需還是改善都能滿足。
??縱觀昆明全城,諸如樞紐曜城這樣,能同時兼具居住屬性和價值屬性的抗跌“扛打”項目,可謂鳳毛麟角。